Risse im Betongold: Kommt bald der Immobilien-Crash?

Thomas Trepnau

Der Crash am Immobilienmarkt wird kommen. Und zwar mit brachialer Gewalt. Diese Prognose für das »Betongold« lässt sich sogar nachvollziehbar begründen. Jedoch weiß niemand, wann genau der Markt implodieren wird. Versuchen wir eine Annäherung an den möglichen Zeitpunkt:

Schon seit 2009 steigen die Kaufpreise. Laut dem Marktindex von Immobilienscout sind die Angebotspreise von Eigentumswohnungen seitdem um 39 Prozent gestiegen. Die Angebotsmieten sind im selben Zeitraum 18 Prozent geklettert. Was auf den ersten Blick für Mieter erschreckend erscheint – 18 Prozent –, ist also in Wirklichkeit ein Drama für die Investoren, die Wohnimmobilien zur Vermietung kaufen.

In Düsseldorf und in München erreichen die Kaufpreise das bis zu 36-Fache der Jahresnettomiete. Damit erzielt der Käufer eine Bruttorendite vor Steuern in Höhe von 2,77 Prozent. Würden Investoren sauber nachrechnen und Anschaffungskosten sowie auf die Mieter nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten berücksichtigen, sie würden feststellen, dass sich ihre Investition unter dem Strich lediglich mit 1,4 bis 1,8 Prozent verzinst.

Doch gemessen an den langfristigen Risiken und der hohen Kapitalbindung ist das viel zu wenig. Die Suche nach Anlagemöglichkeiten im Niedrigzinsumfeld hat den Betongoldboom ganz wesentlich mit ausgelöst. Es ist nicht neu, dass billige Kredite Kapital unbefriedigend dirigieren. Ganze Geisterstädte in Spanien sollten als abschreckendes Beispiel genügen.

Aber Möglichkeiten zu Mietpreissteigerungen, die zu einer Verbesserung der Rendite beitragen könnten, sind nicht erkennbar. Schon deshalb nicht, weil die Politik mit Mietpreisbremsen für eine entsprechende Dämpfung sorgt und die Einkommen der Haushalte in den letzten Jahren kaum gestiegen sind. Die Masse der Mieter wäre daher gar nicht in der Lage, große Mietpreissprünge zu schultern.

Folgende Faktoren führen unweigerlich zum Crash:

Renditeschwäche: Für die klaren Rechner ist der Kauf einer Wohnimmobilie wegen der schlechten Verzinsung schon heute nicht mehr interessant. Das wird einer wachsenden Zahl von Investoren klar. Resultat: Sie ziehen sich teilweise vom Markt zurück.

Finanzierungsblase: Um Gefahren aus Immobilienkrediten zu reduzieren, haben Banken in den letzten Jahren recht konsequent zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital von den Kunden gefordert. Sinkende Margen bei den Banken sorgen für sinkende Anforderungen an die Sicherheiten. In der Folge sinken derzeit die Anforderungen an das Eigenkapital.  Der Anteil an 100-Prozent-Finanzierungen, in Einzelfällen sogar 110-Prozent-Finanzierungen wächst – und damit auch das Risiko. Nun können sich auch Investoren Kredite leisten, die es bisher nicht einmal geschafft haben, ein paar Euro zu sparen. Damit wird die Blase bei Immobilienkrediten kräftig aufgebläht.

Schrumpfende Bevölkerungszahl: Deutschland gehört zu den Ländern mit den niedrigsten Geburtenraten der Welt. Laut Statistischem Bundesamt wird die Zahl der Haushalte ab 2025 anfangen, zu schrumpfen. Die Nachfrage nach Wohnungen wird also tendenziell zurückgehen, die Preise sind gedeckelt.

Zinsanstieg: Selbst Spezialisten zeigten sich überrascht, als die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe in diesem Jahr von 0,1 auf 0,5 Prozent explodierte. Absolut gesehen war das zwar immer noch wenig, aber es ist eine Verfünffachung der Rendite! Das ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass die derzeit niedrigen Zinsen nicht für alle Zeiten im Keller bleiben. Steigen die Anleihezinsen, dann steigen früher oder später auch  die Finanzierungszinsen. Die Kredite werden teurer, es kommt zu Erdbeben bei vielen  Finanzierungen nach Ablauf der Zinsbindung.

Steht der Crash also schon vor der Tür? Hier lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit. Der Beginn der letzten großen Aufschwung- und Boomphase der Immobilienwirtschaft liegt lange zurück.

1988, kurz vor der Wiedervereinigung, startete der damalige Aufschwung. Die Öffnung des Ostblocks unter Michail Gorbatschow sorgte für einen sprunghaften Anstieg der Zuwanderung damaliger Aussiedler auf 400 000 Menschen im Jahr 1990 nach Deutschland.

Die  Begriffe Aussiedler und Spätaussiedler erfassen die Angehörigen von deutschen Minderheiten, deren Familien teilweise seit Generationen in Ostmitteleuropa, Ost- und Südosteuropa, aber auch teilweise in Asien gelebt haben und nach Deutschland ausgereist sind.

Diese Zuwanderungswelle, verbunden mit der Wiedervereinigung mit 16,1 Millionen Bürgern in den neuen Bundesländern, heizte die Nachfrage nach Wohnimmobilien kräftig an. Hinzu kamensteuerliche Fördermaßnahmen durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten in den neuen Ländern.

Diese steuerlichen Anreize führten damals zu extremen Fehlinvestitionen. Es wurde in Lagen investiert, bei denen schon von vorneherein erkennbar war, dass nachhaltig keine brauchbare Miete erzielt werden konnte. Teilweise waren die Objekte gar nicht vermietbar.

Aber die Gier darauf, Steuern zu sparen, war gewaltig. Da wurden Wohnungen vom Plan weg an »Steuersparer« verkauft, die sich noch nicht mal die Mühe machten, sich die Baumaßnahme vor Ort anzusehen. Immobilien zu kaufen, war »in«. Jeder wollte mitmachen. Klare Anlagestrategien spielten in der Hochphase des Booms 1993 und 1994 keine Rolle.

In der Euphorie wurde gebaut und geplant, als gäbe es kein Morgen mehr.  Von 1994 bis 1995 stiegen dann für viele überraschend die Zinsen. Hinzu kam, dass der Zuwanderungsdruck spürbar abflaute. Plötzlich fanden Tausende von Eigentumswohnungen keine Abnehmer mehr. Bauträger blieben auf ihren Objekten sitzen. Vermieter fanden keine Mieter zu den gewünschten Mondpreisen mehr.

Eine Pleitewelle in der Bauwirtschaft folgte. Der Immobilienmarkt dümpelte 14 Jahre lang bis 2009 vor sich hin. Auch heute dürfen wir wieder Fehlinvestitionen, bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen, beobachten. Der Crash stünde schon vor der Tür, wenn – ja wenn – die Flüchtlingskrise nicht wäre.

Nach offiziellen Schätzungen kommen in diesem Jahr bis zu 1,5 Millionen Flüchtlinge nach Deutschland. In den Folgejahren rücken die Familienangehörigen nach. Die EU-Kommission in Brüssel erwartet bis 2018 rund fünf Millionen Menschen. Etwa 2,5 Millionen bis drei Millionen(inklusive illegaler Einwanderer) werden bis dahin nach Deutschland kommen.

Die Bevölkerungszahl wird innerhalb kürzester Zeit in Deutschland um mindestens drei Prozent wachsen! Die Veränderungen werden gigantisch sein und mit enormen Problemen einhergehen.

Ich will in diesem Beitrag nicht bewerten, ob die Zuwanderung grundsätzlich  gut oder schlecht ist. Das erledigen schon andere. Darum geht es hier nicht. Es ist ohnehin zu spät. Unsere Kanzlerin hat mit ihrer Einladung den Flüchtlingsstrom zu uns ausgelöst.

Hat sie unüberlegt gehandelt? Hat sie die Wirkung ihrer Worte falsch eingeschätzt? Ich denke nicht! Das war knallhart überlegt, geplant, entschieden und umgesetzt! Das ganze Gerede von Menschlichkeit, Mitgefühl  usw. ist nur Fassade.

Genauso wie die jetzigen Versuche, den Flüchtlingsstrom einzudämmen. Das ist alles nur für‘s Publikum. Egal, was jetzt noch unternommen wird, die mindestens 2,5 bis drei Millionen Flüchtlinge werden nach Deutschland kommen. Das ist nicht mehr zu stoppen.

Damit ist das politische Ziel erreicht. Das Gestöhne der Ministerpräsidenten der Bundesländer nimmt man hin und kommt ihnen jetzt, wo klar ist, dass das gewünschte Ziel erreicht wird, ein wenig entgegen. Wir alle wissen: »Politiker« ist nur ein anderes Wort für »Lügner«.

Was soll mit dieser gewaltigen Zuwanderungswelle erreicht werden? Warum »beglückt« Merkel uns damit? Flüchtlinge kosten den Steuerzahler Geld. Offiziell 670 Euro pro Nase im Monat. Also 8040 Euro im Jahr. Inoffiziell etwa 15 000 bis 16 000 Euro im Jahr. Bei drei Millionen Menschen reden wir somit von rund 50 Milliarden Euro Kosten! Merkel sagt, es werde keine Steuererhöhungen geben. Den Spruch kennt man schon von der PKW-Maut.

Zuerst werden die Kosten durch Schuldenaufnahme des Staates finanziert werden. Das ist in unserem Geldsystem, in dem Geld durch Schulden überhaupt erst mal geschaffen wird, kein Problem. Zur Zinszahlung wird dann aber der Steuerzahler, auch über Steuererhöhungen,  herangezogen. Das ist unvermeidbar. Die Bundesregierung sieht die Kosten für die Flüchtlingskrise  als Investition, auch wenn sie es nicht zugibt.

Alleine die Ausgaben für die Flüchtlinge sind schon ein wirksames Wirtschaftsprogramm und werden die Binnenwirtschaft befeuern. Die gesamte Bildungswirtschaft freut sich schon jetzt aufunzählige Sprachkurse, die über Jahre ausgebucht sein werden. Die Pharmaindustrie und Medizinwirtschaft jubilieren und die Konsumgüterindustrie sieht rosigen Zeiten entgegen.

Die Bauwirtschaft steht in den Startlöchern. Die Menschen müssen schließlich wo wohnen. Der Wohnungsbestand reicht nicht aus. Hier muss gebaut werden bis zum Abwinken. Die billigen Hilfsarbeiterkräfte für den Bau sind ja schon mitgeliefert. Der Bauboom steht vor der Tür. Darüber freut sich ganz besonders auch die Finanzindustrie. Das muss ja alles mit viel Fiatgeld von den Banken finanziert werden. Mal ganz davon abgesehen, dass die Flüchtlinge auch Konten, Bankkarten und weitere Bankdienstleistungen beanspruchen werden.

Gleichzeitig werden im Zuge der Flüchtlingskrise die Maastricht-Kriterien restlos aufgeweicht und die Staatsschulden steigen. Es darf erwartet werden, dass der Euro in der Folge zum Dollar abwertet und das den Export ankurbelt.

Es besteht die Gefahr, dass die zunehmende Nachfrage nach Wohnungen und die explodierende Bauwirtschaft im Immobilienmarkt eine Euphorie auslösen, die dann wie in den 90er Jahren zu erheblichen Überproduktionen führt. Damit wird der Crash in die Zukunft verschoben. Kommt er nach der Euphorie, wird er einschlagen wie eine Bombe und die gesamte Wirtschaft mit nach unten reißen. Das könnte in sechs bis acht Jahren der Fall sein.

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